市区供地大幅增加、高价地频现，意味着2024年广州楼市将成为改善、豪宅项目的天下。
吕颖雅/发自广州
刚刚结束的2023年，广州楼面地价TOP10榜单刷新了5次，更诞生了广州“新地王”，创下了前所未有的速度。
在此过程中，天河和海珠成为主战场。以天河为例，克而瑞数据监测显示，2023年天河区宅地成交9宗，成交建面103.77万平方米，是全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，同比去年大增98%。市区供地大幅增加、高价地频现，而郊区地块遇冷的背后，意味着2024年广州楼市将成为改善、豪宅项目的天下。
那么，2024年广州到底有哪些值得关注的新盘呢？今天我们来详细了解一下（排名不分先后）。
中海上涌果树公园地块（海珠）
上涌果树公园项目预计今年初推向市场，地块自拿地之初就备受瞩目，主要因为综合质素较高。
首先，是市区难得规模较大的地块，产品选择丰富。根据最新规划，住宅将分布在三个小地块上，总共15栋31~37层高住宅，起步户型约为128平方米和140平方米的四房，但货量较少，主力户型为160、188、270平方米的大平层。
其次，地块周边配套齐全，位于地铁11号线上涌公园站上盖，根据广州地铁最新消息，11号线土建工程已累计完成92%，预计今年开通。此外，商业方面，附近有万达广场、合生广场等，而地块本身也规划了商业设施。比较受关注的是，规划内包含一所完全中学及一所小学，有望成为项目的一大亮点。
再者，地块毗邻中大布匹市场和大盘逸景翠园，周边置换需求和购买力旺盛。加之中海强大的产品实力，市场对该项目寄予了较高的期望。考虑到该地块扣除配建后折合楼面价约5.2万元/平方米，预计售价将在8万~10万元/平方米，其中近一半的户型定价将达到2000万元左右。
点评：综合质素高，成年人不需做选择
保利天元（天河）
保利天元是今年天河地段最优越的项目，毗邻华南快速和黄埔大道，与珠江新城东区隔一路相望，直面跑马场，周边设施齐全。不久前，珠江新城东区的设计方案公布，被认为离引入顶流商业中心SKP又近一步。
该项目占地仅1.4万平方米，容积率为3.4。总规划包括3栋住宅，总套数约200套，主要以大平层户型为主，涵盖面积约为140、170、190、200和240平方米产品。
地块楼面价约5.7万元/平方米，按照这个计算，预计售价将超过10万元/平方米。鉴于珠江新城大多数二手房楼龄已超过10年，产品设计相对过时，对于置换买家来说，保利天元将是一个不错的选择。
点评：重要事情说三次，地段好，地段好，地段好
越秀·观樾（天河）
2023年8月，越秀地产以68.3亿元拿下世界大观一期地块，折合楼面地价50160元/平方米。如今，已正式命名为“越秀·观樾”，亮相在即。整个地块将建25栋13~17层高住宅，产品包括140~250平方米大平层，纯板楼设计，两梯两户，主打低密度社区。
该地块周边的一手楼盘有缦云广州和合景·臻颐府两个豪宅项目，但销售情况一般，原因有三：市场上改善型产品较多，竞争激烈；板块在交通和商业配套方面存在短板；三是产品主打200平方米以上大户型，总价过高。
“世界大观”地块有望弥补这些短板。据了解，“世界大观”共有5宗宅地出让，大多位于月亮湖南侧，全部限高45~52米。近期重点推进奥体路以东地块的开发建设，先行配套小学、幼儿园等公服设施，打造太阳湖和月亮湖公共空间。
而一周前，越秀地产以总价约43.9亿元，折合楼面价44833元/平方米拿下世界大观二期地块，届时将连片开发，并且二期有1万平方米的商业配套。值得关注的是，一期推出的140平方米产品是目前世界大观板块唯一的小高层+南向+高实用率的产品，总价可控。
点评：掌握世界大观板块定价权
琶洲南TOD二期（海珠）
早前，赤沙车辆段二期地块新建项目主体工程设计方案公布，即琶洲南TOD二期。除了规划了一座高达250米的琶洲新地标，还计划建设多栋办公和商业楼，以承担高端商务功能。此外，项目还将建设9栋住宅，以小高层为主，建筑密度较一期更低，预计户型使用率更高，有望再续一期神话。
琶洲作为“数字+会展+总部”经济的新高地，汇聚了大量大型企业和高端人士，但住宅供应一直相当有限，导致了供不应求的局面。克而瑞数据显示，琶洲南TOD在一年多的时间里共卖出了672套，揽金143.75亿元，成为广州销售冠军项目。值得一提的是，这是一个平均售价12万元/平方米、套均总价2139万元的豪宅项目，卖出了刚需盘的流速。据了解，目前一期仅剩下少量220平方米的大平层。
点评：老大还要继续做老大
琶洲·樾二期（海珠）
去年底，备受市场瞩目的琶洲西区“靓地”经过85轮激烈的角逐后，最终由越秀地产以总价约22.7亿元成功竞得，折合楼面价75670元/平方米，成为广州“新地王”。
地块毗邻地铁8号线、18号线交会磨碟沙站，隔着新港东路对面是琶洲密集的写字楼区，南向望黄埔涌，地理位置甚至比琶洲南TOD更好。市场预期，越秀地产拿下该地块是最理想的结果，一方面地块紧邻其开发的琶洲·樾，将有利于连片开发，提高楼盘影响力。二来，更有利于成本控制，提高利润空间。
琶洲·樾推建面约225平方米、249平方米、261平方米大平层，主流价格10万~13万元/平方米，最便宜的低层单位“9”字头。目前，已去化9成，仅剩20套左右的单位在售。
点评：恭喜一期业主
广州“新地王”现状。读者供图
中铁建·招商蛇口西派天河序 （天河）
中国铁建拿下的牛利岗北街地块规划已曝光，项目包括16栋住宅，整体密度极低，容积率仅为3.0。项目主要以纯南向的板式17层小高层为主，采用两梯两户设计，主打建面125~245平方米产品。此外，该项目是广州市“智慧+品质”住宅标准的试点项目，品质有所保证。目前已开放临时展厅，即将面市。
从地理位置来看，项目距离3号线梅花园站仅500米，西侧邻近白云山，南侧靠近环城高速，生活配套一应俱全，居住氛围成熟。
与项目一路之隔的越秀·天河·和樾府主推建面约108~140平方米的产品，均价为8.5万元/平方米，此外还有180平方米的大平层在售。届时，这两个项目将展开一场激烈的竞争。
点评：双雄争霸，好戏在后头
新世界·天馥（荔湾）
新世界·天馥位于白鹅潭CBD商务区内，靠近地铁5号线滘口站，距离珠江仅几百米，位置优越。项目规划了6栋住宅，产品包括建面约70~140平方米三房四房，首创5开间朝南户型。目前样板间已开发，现正接受VIP诚意登记，300万元可买三房，400万元可买四房，填补了白鹅潭核心区小面积产品的空白。
过去一年，荔湾芳村板块竞争异常激烈，楼盘之间卷户型、卷价格。新世界·天馥算是一股清流，不追求字面意义上的使用率，而是通过合理的开间、进深规划，让每间房都是“主人房”。例如，不同户型的主要空间都朝南向排布，尤其卧室几乎做到了100%全朝南。此外，在品质感方面也下足了功夫。
点评：拼不过使用率，就拼品质
广州地铁地产·云筑上品（白云）
广州地铁在2022年以超过165亿元的价格成功拿下4宗地块，其中大多数是地铁上盖，位置优越。广州地铁地产·云筑上品是其中的代表作，一改以往合作的模式，该项目由广州地铁自主开发。
云筑上品共5栋住宅，首推的A1栋靠近鹤龙东路，户型包括建面约89平方米三房，以及105、122和138平方米四房，使用率同样超过100%，目前已经开放售楼部。项目位于广州设计之都三期的生活区，与地铁14号线鹤南站（预计2024年开通）直线距离约200米，距离2号线黄边站约1.2公里。
设计之都总体定位为现代服务业集聚区、粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地。目前已吸引了30多家国内外知名企业签订入驻协议，产值超480亿元，专业设计人才超千人。云筑上品是设计之都内首个住宅项目，整体潜力较高，随着更多企业进驻设计之都，居住需求将进一步提高。
点评：白云真正的“地铁上盖”新盘
保利老黄埔地块（黄埔）
广州正式取消宅地“限地价”后首宗出让的地块，但竞争并不激烈，保利以总价约39.9亿元成功竞得，折合楼面地价约2.46万元/平方米（未扣除配建面积）。
由于地处老黄埔板块，地块周边交通、商业、教育、医疗等相关配套相对完善，是近年来难得的黄埔“靓地”。地块距离地铁5号线大沙地站直线距离仅约1公里，目前周边在售楼盘包括均价5.5万元/平方米的万科城市之光，以及均价5.2万元/平方米的中鼎君和名城·珺合府。
按照保利的操盘习惯，预计会推出刚改产品，户型使用率高，价格很可能定在“4”字头，对于想在老黄埔置业的购房者来说，无疑是一个好消息。
点评：卷王杀到老黄埔，刚改福音
珠江村旧改（黄埔）
珠江村旧改项目实施方案于2022年10月正式获批，是黄埔区2022年探索承诺制信任审批的示范项目，也是央企中交四航局首个广州核心区域的城市更新项目。
项目总开发地面积约25.05万平方米，总建筑面积约90万平方米；其中复建区约52万平方米，融资区约32万平方米（融资住宅约18.01万平方米）。项目将承接区位优势，以海丝创意文化社区—创新型配套服务区的产业定位，打造滨水人文的综合社区。融资项目以超高层为主，总货量大约1000多套，首推地块预计在2024年年底入市。
项目最大卖点是地段，是老黄埔最靠近天河的项目，甚至比老黄埔网红盘万科城市之光、富颐华庭位置更好。位于黄埔临港经济区核心起步区内，从产业角度来看，毗邻港航中心、广州日报新媒体文化总部、南方智媒大厦、黄埔国际邮轮城、鱼珠海丝创新中心等企业总部；从配套方面来看，项目靠近地铁5号、13号线鱼珠站，几分钟车程有山姆会员店、美林天地购物中心、居然之家、宜家等商业配套。
点评：最靠近天河，底气十足
